Standpunkt
Mietpreisbremse schadet den Mietern
27. Aug 2018
VON: MICHAEL VOIGTLÄNDER

Mietpreisbremse schadet den Mietern

Der Wissenschaftliche Beirat beim Bundeswirtschaftsministerium empfiehlt in seinem am 23. August 2018 veröffentlichten Gutachten unter anderem, die Mietpreisbremse abzuschaffen, da sie wirkungslos sei. Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln hält die Mietpreisbremse sogar für schädlich.

Die Mietpreisbremse ist ein Resultat des Wahlkampfs 2013. Damals griff zunächst SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück die Idee auf, später machte sich auch Bundeskanzlerin Angela Merkel den Ansatz zu eigen. Die Bremse sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten bei allen neu abgeschlossenen Verträgen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (siehe hierzu auch das Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim BMWi „Soziale Wohnungspolitik“).

Seit ihrer Einführung wird intensiv darüber diskutiert, ob die Bremse wirkt. Bislang ist der Befund eindeutig: Die Mieten steigen gerade in den Metropolen weiterhin kräftig an. Die SPD und andere fordern daher, die Sanktionsmöglichkeiten zu verschärfen und die Vermieter zu verpflichten, die vorherige Miete offenzulegen. Tatsächlich sollte aber nicht über die Frage diskutiert werden, ob die Mietpreisbremse wirkt, sondern ob sie wirken sollte.

Verheerende Erfahrungen

Die Mietpreisbremse orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird auf Basis von Mietdaten der vergangenen vier Jahre erhoben. Da der Mietspiegel selbst nur alle zwei Jahre aktualisiert wird, können die Daten zur Vergleichsmiete bis zu sechs Jahre alt sein. Gerade in dynamischen Märkten wie Berlin, Hamburg oder München ist der Unterschied zwischen der aktuellen Marktmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete sehr groß. Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für Berlin haben gezeigt, dass je nach Lage und Größe der Wohnungen über 95 Prozent der inserierten Angebote zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In der Folge würde die Mietpreisbremse also wie ein Mietstopp wirken.

Die internationalen Erfahrungen mit Mietstopps sind jedoch verheerend. In vielen Märkten haben sich Schattenmärkte gebildet; das heißt etwa, dass Neumieter das Kücheninventar oder Einbauschränke zu horrenden Preisen abkaufen müssen. Außerdem haben Vermieter bei einem Mietstopp kaum noch Anreize, in die Instandsetzung zu investieren. Folglich passt sich die Qualität der Wohnungen auf Dauer den administrativ festgesetzten Preisen an. Der schwedische Nobelpreisträger Assar Lindbeck hat es so formuliert: „In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city – except for bombing.“

Am wahrscheinlichsten ist, dass Vermieter bei einem Mietstopp an Selbstnutzer verkaufen. In Großbritannien und Spanien haben Mietpreisregulierungen einen entscheidenden Anteil daran, dass die Wohneigentumsquote stark gestiegen ist. Dies führte letztlich dazu, dass auch Haushalte mit kleinen und instabilen Einkommen Wohneigentum erwerben müssen – was in Phasen steigender Zinsen oder eines Konjunktureinbruchs schnell in die Überschuldung führen kann.

Hohe Mieten als Ausdruck echter Knappheit

Bislang genießt der deutsche Wohnungsmarkt weltweit einen guten Ruf. Er begründet sich aus der Akzeptanz der marktwirtschaftlichen Funktionsweise in Kombination mit marktkonformen Sozialleistungen wie dem Wohngeld. Dieses Erfolgsmodell sollte nicht grundlos demontiert werden.

Übrigens: Dass die Mieten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen sind, liegt in erster Linie daran, dass Wohnungen Mangelware sind. Gerade in Berlin wird gern so getan, als seien die hohen Mieten allein auf die Renditeforderungen der Vermieter zurückzuführen. Doch der Mietwohnungsmarkt ist aufgrund des kleinteiligen Angebots mit vielen Kleinvermietern, Genossenschaften und Wohnungsunternehmen sehr wettbewerbsintensiv; steigende Mieten sind Ausdruck echter Knappheit.

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Leiter für das Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln.


Dieser Beitrag ist zuerst in der Publikation der Ludwig-Erhard-Stiftung „Wohlstand für Alle – 70 Jahre Währungsreform“ aus dem Jahr 2018 erschienen. Lesen Sie hier die Online-Ausgabe des Heftes oder laden Sie es hier als PDF herunter. Die Print-Ausgabe kann über info@ludwig-erhard-stiftung.de bestellt werden.

 
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