Die Bundesbauministerin hat ein schweres Amt übernommen. Die Schaffung dieses neuen Ressorts sollte demonstrieren, dass die Regierungskoalition die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum zu einem ihrer Schwerpunktthemen macht und für den notwendigen Wohnraum sorgt. Das Ministerium geht von einem Bedarf von rund 600.000 Wohnungen im Jahr aus. Laut Koalitionsvertrag sollte für 400.000 Wohnungen pro Jahr gesorgt werden. Daraus wird nichts werden. Die Kombination von steigenden Zinsen, erheblich steigenden Materialkosten, immer teureren Bauauflagen und hohen Preisen für knappes Bauland lässt den Neubau fast vollständig zum Erliegen kommen. Für Ministerin Geywitz bedeutet das, dass ihre Aufgabe mit jedem Monat schwieriger wird. Im Jahr 2022 sind den Schätzungen nach nur noch etwa 280.000 neue Wohnungen entstanden. Für 2023 wird man froh sein können, wenn es noch 200.000 werden, hört man aus der Branche. Wir könnten durchaus mehr. Im Jahr 1973 wurden allein in Westdeutschland über 800.000 Wohnungen gebaut.
Der Ruf nach dem Staat als Wohnungsbauer taugt nicht
Ein von Ministerin Geywitz angestoßenes „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ aus Verbänden der Bau- und Immobilienindustrie, Vertretern der Bundesländer, aber auch Umwelt- und Mieterverbänden hat 187 Maßnahmen erarbeitet, die das Bauen einfacher und günstiger machen sollen. Finanzielle Förderung, Bürokratieabbau, Digitalisierung – so soll die Gleichung aufgehen. Aber es gibt keine verbindlichen Vereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern. Das meiste wird wohl im Sande verlaufen.
Nun kommen wieder die Rufe nach dem Staat. In Berlin ist die unsägliche Verstaatlichungsdiskussion noch immer nicht vom Tisch. Zusammen mit den weidlich genutzten Modernisierungsverboten und dem Mietendeckel ist der private Wohnungsbaumarkt praktisch tot. Jetzt soll auch noch das Verbot von Index-Mietverträgen hinzukommen. Also werden jetzt Aktivitäten der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften gefordert, koste es, was es wolle. Doch auch die Kommunen haben kein Geld.
Vonovia rechnete mit einer Kostenmiete von 20 Euro pro Quadratmeter und stoppte den Neubau. Sozialmieten von 7 Euro, wie gefordert, werden da unerreichbar.
Auch bei dieser Bilanz gibt es keinen Grund, in Hilflosigkeit zu verharren. Trotz aller ideologischer Vorbehalte sollte sich die Politik an die Möglichkeiten einer marktkonformen Wohnungsbaupolitik erinnern. Selbstverständlich gehört in den Plan der Zukunft auch weiterhin der sozial geförderte Wohnungsbau. Aber die Konzentration auf diesen Bereich ist falsch. Je weniger selbstgenutzter Wohnraum privat geschaffen wird und je weniger Wohnraum von privaten Eigentümern gebaut werden, umso größer wird der Druck im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Es ist richtig, dass auch die energetische Sanierung im Bestand von Bedeutung ist. Aber der bewusste Abzug der Mittel aus dem Neubau, um für den Bestand mehr Geld zu haben, rächt sich eben bitter.
Die richtigen Anreize werden den Markt in Schwung bringen
Was kann die Politik also tun, ohne den Wohnungsbau immer mehr zu verstaatlichen und damit zugleich abzuwürgen.
- Bauland muss billiger werden. Also muss es gerade in den Randbereichen der großen Städte mehr Bauland geben. Gemeinden, die bis zum 31.12.2025 neue, derzeit nicht geplante Baugebiete ausweisen, können in einem gemeinsamen Programm von Bund und Ländern bis zu 30 Prozent der direkten Erschließungskosten als Zuschuss bekommen. Das nützt Kommunen und macht die Grundstücke billiger.
- Die bis zum letzten Jahr geltende Förderkulisse für energetisches Bauen (Effizienzstandard 55) wird um 5 Jahre verlängert und erst danach verschärft. Damit wird der Fehler der Vollbremsung, durch den Minister Habeck im Januar 2022 den Neubaumarkt zum Einbruch gebracht hat, so gut wie möglich korrigiert.
- Die Zinsen zur Finanzierung privat genutzter Eigenheime können für bis zum 31.12.2025 begonnene Häuser und Wohnungen erstmals von der Steuer abgesetzt werden (in den ersten 7 Jahren zu 100 Prozent, dann für weitere 7 Jahre zu 50 Prozent). Das wirkt sofort gegen den Zinsanstieg.
- Die Grunderwerbssteuer kann auch bei privaten Eigenheimen von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.
Man könnte fast eine Wette anbieten, dass dieses Programm, bis zum Sommer beschlossen, die Zahl der derzeit vorliegenden Bauanträge mehr als verdoppeln würde.
Die Bürokratie muss eingedämmt werden
Das ersetzt die Umsetzung der jetzt identifizierten 187 Maßnahmen nicht. Jede Vereinfachung und jede Reduzierung von Regelungen helfen. Modulbauweise kann Kosten sparen, dann müssen aber alle Bundesländer einmal genehmigte Typen gegenseitig anerkennen und nicht jeweils in eine neue Genehmigung treiben. Und die Bauunternehmen können heute ihre Häuser so digital und fortschrittlich planen, wie sie wollen, vor dem Weg ins Bauamt muss jedoch heute noch alles ausgedruckt werden. Das muss sofort und bundesweit anders werden.
Der Wohnungsmarkt ist von staatlichen Steuerungsmaßnahmen umstellt. Für Wohnungsbauförderung, klimagerechtes Bauen und energetische Sanierung stehen jedes Jahr viele Milliarden zur Verfügung, das Budget für Energie und Gebäude liegt bis 2030 bei 32 Milliarden Euro. Für den Sozialen Wohnungsbau stellen der eigentlich unzuständige Bund und die Bundesländer bis zum Jahr 2030 weitere 16 Milliarden zur Verfügung. Wenn damit die unterschiedlichen Formen des privaten Bauens und Vermietens gefördert werden, ist das aus sozialen Gründen richtig. Wenn der Staat selbst zum Bauherrn wird, übernimmt er sich.
Prof. Dr. h.c. mult. Roland Koch ist Vorsitzender der Ludwig-Erhard-Stiftung e.V.
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